依田一義の不動産情報【分譲マンション賃料月別推移】

（株）東京カンテイは15日、2016年1月の三大都市圏の分譲マンション賃料月別推移を発表した。

同月の首都圏分譲マンションの1平方メートル当たりの平均賃料は2,567円（前月比2.3％下落）。5ヵ月ぶりに2,600円を割り込んだ。 都県別では、単価の高い東京都が3,128円（同1.2％下落）と弱含みで推移。一方、神奈川県は1,997円（同0.4％上昇）、埼玉県1,600円（同1.5％上昇）、千葉県1,568円（同2.3％上昇）となった。

また、近畿圏の平均賃料は1,784円（同0.2％下落）と1,700円台で推移。中部圏は1,574円（同0.3％上昇）と3ヵ月連続の上昇となった。

依田一義の不動産情報【２月前半 マーケット情報】

2/01 1月のOPEC加盟国の原油生産量が日量3260万バレル（昨年12月3231万バレル）と過去最高を更新。 欧米による経済制裁の解除を受けたイランとサウジやイラクも増産。($31.62)

2/02 中国国家統計局発表の1月製造業購買担当者景況指数は(PMI)は３年ぶりの低水準。($29.88)

2/03 外国為替市場では（低調な米経済指標を受けて）ドル安が急ピッチで進行。ドル建てで取引される原油に割安感が生じ反発。($32.28)

2/04 ($31.72)

2/05 米1月の雇用統計は非農業部門就業者数が前月比15万1000人増と前月から伸びが鈍化し、市場予想（ロイター通信調べ）の19万人増も下回った。 米景気の先行き懸念。($30.89)

依田一義の不動産情報【仲介手数料を節約？「貸主物件」とは】

仲介手数料を節約？「貸主物件」とは

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【材料】

・賃貸契約時の仲介手数料

【Point】

①賃貸物件の取引態様は媒介・代理・貸主の3種類

②仲介手数料は最大で家賃1ヵ月分+消費税と規定されている

③不動産会社が貸主なら仲介手数料は不要

※例　家賃8万円の場合　賃貸契約の際、不動産会社が貸主の場合は、仲介手数料は不要

■不動産会社の取引態様を確認

賃貸をする際の入居時費用は少しでも抑えたいですよね。入居時の費用で大きいのが敷金、礼金、そして仲介手数料です。

仲介手数料は、成約時に不動産会社に支払う手数料のことです。今回はこの仲介手数料についてみていきましょう。

ところで、不動産を賃貸する際、不動産会社の取引態様を確認していますか?取引態様とは、その不動産取引において不動産会社がどのような立場なのかを示すものです。

媒介(仲介ともいう)・代理・貸主の3つの種類があり、法的規制などが異なります。不動産会社は取引ごとに取引態様を明示しなければならず、日々目にする不動産の広告などにも必ず明記されています。実はこの取引態様が仲介手数料に大きく関わってくるのです。

まずは、各取引態様の内容をみていきましょう。

媒介とは、不動産会社が物件の貸主(大家さん)と借主(入居者)の間に入り、物件の紹介や契約などを行う形態で、最も一般的な取引態様です。

代理とは、貸主から代理人として物件を預り、契約などを代行する形態をいいますが、こちらは件数としてはかなり少ないようです。

そして、貸主とは、物件の所有者と直接契約を行う形態をいいます。不動産会社が貸主ということは、その物件を不動産会社自身が所有しているということになり、契約は直接大家さんである不動産会社と結ぶことになります。

■仲介手数料がかからないのは…

さて、このなかで仲介手数料が一切かからないお得な取引態様はどれでしょうか?

それは不動産会社が貸主の場合です。通常、媒介や代理の場合は仲介手数料がかかり、国土交通省の告示では、

仲介手数料は最大で家賃1ヵ月分の1.08倍(家賃1ヵ月分+消費税)以内と定められています。つまり、家賃8万円の物件の場合、

仲介手数料は最大8万6400円かかることになります。

しかし、不動産会社が貸主の場合はそもそも仲介する者がいないので、仲介手数料はかかりません。

媒介に比べて、不動産会社が貸主であるケースに出会うチャンスは少ないですが、もしも出会ったらラッキーというわけです。

賃貸物件を探すときに、不動産会社が貸主である物件をさがすというのも、入居時費用を節約する一つのポイントといえるでしょう。

依田一義の不動産情報【マイナス金利、業界に〝追い風〟吹くか】

マイナス金利、業界に〝追い風〟吹くか　日銀・金融緩和策　ローン金利、更に低水準へ

日本銀行が発表した「マイナス金利」の追加金融緩和策が、不動産業界に〝追い風〟をもたらすか注目されている。

業界が「有力な融資先」として金融機関に選別されることが予想され、また、住宅ローン金利の引き下げも想定されるからだ。

今回のマイナス金利は、需要側(一般消費者)、供給側(事業者)双方への好材料となりそうな気配だが、今後の動向などについて専門家らに話を聞いた。 

1月29日の日銀によるマイナス金利導入発表後、その日のうちに不動産関連株は値上がりを見せ、東証リート指数は2月1日以降、1800ポイント台の水準となっている。

不動産業界への好気配を市場が即座にキャッチした格好だ。

その後、株価は全体的に乱高下を繰り返している状況だが、今回の「マイナス金利」が不動産業界へ好影響を及ぼすのではないかと指摘されている要因は、

業界特有の「レバレッジ効果」だ。特にディベロップメント事業においては、資金の借り入れによりその効果が何倍にも引き上がる効果があるため、

金融機関にとっては有力な融資先となり、業界にとっても低金利の資金調達によりこれまで以上のレバレッジ効果が期待できることとなる。

その好循環で更に業界へと資金が流れることになり、これはJリートの世界でも同様だ。

専門家の見方は冷静

ただ、専門家は比較的冷静な見方をしている。マクロ経済が専門の富士通総研・米山秀隆上席主任研究員は、

「有望な新規開発案件が残っていれば融資先としての可能性はある。ただ、オリンピックまでの開発案件の多くは既に仕入れが終わっている状況だ。

資材や用地取得価格が高止まりの中、新プロジェクトを考える事業者、そして金融機関にとって魅力的な開発と映る事案が出てくるかどうかは不透明」と話す。

ただ、融資先を模索する金融機関にとっては、不動産業界は一つの大きな選択肢であることに変わりはなく、更に住宅ローン金利が引き下げ方向に向かうことは

「一般消費者の住宅取得能力が上がることになる」(米山氏)ため、業界にとっては好材料となる。マンション動向に詳しい不動産経済研究所の松田忠司企画調査部主任研究員は、

「マンション業界に資金が流れれば用地取得も積極化し、近年敬遠され気味だった郊外エリアでの供給が増える可能性もある」と指摘する。

そして、「消費増税を前にしたこのタイミングで、住宅ローン金利が下がる傾向になることは一般消費者の大きなメリットになる」としている。

今回のマイナス金利政策は、一般消費者にとっては「住宅ローン金利の引き下げ期待」といった形で表れる。

金融機関が住宅ローン金利を決める際の一つの大きな指標となる「10年国債利回り」が低下するためだ。

1月29日には金融機関などによる国債購入の買い優勢の影響で価格が上昇し、金利は0.095%となり史上初の0.1%台を割り込む結果となった。

住宅ローンの金利はこれまでも「史上空前の低金利」とされてきたが、国債利回りがこれまで以上に低水準となることから、住宅ローンは更なる低金利のステージへと入ることが予想される。

10年固定は1.05%

　2月1日の住宅金融支援機構の発表では、長期固定型住宅ローン「フラット35」の2月適用金利(融資率9割以下)を前月比0.06%下回る1.48%とした。

また、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行は、主力の10年固定型住宅ローンの金利(最低水準)を1.05%とした。

みずほ銀行を除く3行が1月と比べて0.05ポイント引き下げたが、日銀の今回の発表が1月29日(金)の月末午後だったことを考えると、

2月の各金融機関の住宅ローン金利にはまだまだ反映されていないことが予想される。3月以降は更なる引き下げも期待されるところだ。

依田一義の不動産情報【住宅取得に対する消費税率引き上げの影響】

★住宅取得に対する消費税率引き上げの影響-2013、2014年における戸建注文住宅の動向

2017年4月より、消費税率を10%に引き上げることが予定されている。

それが国民の住宅取得にどのような影響を及ぼすのか、8%に引き上げられた2014年と、その前年を中心に「戸建注文住宅の顧客実態調査」(*1)結果の分析を行った。

■消費税の影響

◆消費税率の引き上げを動機とする取得層が急激に増加

まず、建築動機について見ると、「消費税が上がりそうだから」を動機に挙げる割合が、全体で2012年に20.9%、2013年に30.8%と、急激に高くなっている。

40歳未満に限ってみると、さらに割合が高くなっており、2012年、2013年では、全体との開きが約5~6ポイントと大きくなっている。消費税率の引き上げが、

特に低年齢層に駆け込みを促す結果となっていたことがわかる。

◆消費税率の引き上げは、取得層の資金計画への圧迫感を大きく高めた

消費税の資金計画への影響を見ると、「資金計画にかなり圧迫感があった」、「資金計画に少し圧迫感があった」の合計である「圧迫感あり」の割合は2007年以降年々低下し続けたが、

2013年に反転し、消費税率が引き上げられた2014年は、全体で75.5%となっている。40歳未満の割合はさらに高く8割を超えており、やはり低年齢層の資金計画への影響がより高いことがわかる

◆2013年に消費税率引き上げを考慮して取得を早めた取得層は75%以上

消費税増税の影響への対応に関する設問では、2013年全体の「今後のアップを考慮して取得を早めた」の割合は75.2%に及び、2014年も66.6%と高くなっている。

40歳未満では、2013年が76.5%、2014年が69.5%と、全体をさらに上回っており、ここでも低年齢層における駆け込み需要の大きさがわかる。

◆消費税率の引き上げは、資金力の乏しい低年齢層の住宅の質を下げた

消費税率引き上げが、住宅の質に与えた影響を、平均延べ床面積の推移でみると、平均延べ床面積が最も小さい20代は、2012年度から直線的に低下しており、

30代は20代よりゆるやかではあるが同様に低下している。40代は2012年度の133.2㎡から2013年度は134.1㎡とやや上昇し、2014年は反転して、2012年を下回る131.5㎡となっている。

これに対し、50代は、2012年の138.3㎡から、2013年が142.4㎡、2014年が144.3㎡と直線的に上昇している。

このように、資金力のない低年齢層は、延べ床面積を縮小させることによって、資金的負担を調整していたと読み取れる。

■消費税率引き上げに伴う負担軽減措置の効果

◆住宅ローン減税は、特に低年齢層に効果があった

「住宅ローン減税」(*2)は、消費税率の引き上げに対応して、平成25年度税制改正で適用期間が延長されるとともに、最大控除額が200万円から400万円に倍増され、

住民税からの控除上限額も引き上げられるなど、大幅に拡充された。「住宅ローン減税」が、住宅取得に効果があったかどうかを問う設問では、「大きい効果があった」と「まあ効果があった」との合計

「効果あり」は、全体が、2013年に79%、2014年に83.2%で、4.2ポイントの増加である。

40歳未満では、2013年80.7%、2014年86.9%で、6.2ポイントの増加であり、全体に比べ、40歳未満に効果が高い結果となっている。

◆すまい給付金も低年齢層に効果的

「すまい給付金」(*3)は、「住宅ローン減税」の効果が及びにくい低収入層に対し、住宅ローン減税とあわせて、消費税率引き上げによる負担の軽減を図るために導入された制度である。

すまい給付金が、住宅取得に効果があったかどうかを問う設問を見ても、2014年全体の「大きい効果があった」が15%、「まあ効果があった」が33.9%であるのに対し、40歳未満では、

「大きい効果があった」が16.2%、「まあ効果があった」は37.6%と高くなっている。

このように、「住宅ローン減税」、「すまい給付金」は、消費税増税に伴う負担軽減措置として導入されたが、比較的年収の低い低年齢層に、より効果が高かったことがわかる。

■おわりに

以上のように、消費税率8%への引上げが行われた2014年と前年の調査結果を見ると、2017年に予定されている10%への引上げは、特に、年収の低い低年齢層の住宅取得に、間違いなく、

大きな影響を与えると予想される。

2012年以降、建築費の高騰が続いており、今後も続くことになれば、消費税率の引き上げと相まって、取得資金負担がさらに高まり、取得を手控える層も増える可能性が高く、

住宅の質のさらなる低下も懸念される。

低年齢層には、子どもの出生や成長を動機に住宅取得を検討する人も多い。住宅取得を手控える人が増えたり、取得できても、住宅の質が低下したりするならば、

将来の日本を支えるために必要不可欠な少子化対策、次世代育成等に対しても、多大なマイナスの影響を及ぼすと考えられる。

「住生活の基盤である良質な住宅の供給」という住生活基本法の基本理念から遠ざかる状況にならないよう、現行の負担軽減策が十分かどうか、2015年以降の住宅取得の動向を見ながら、

十分検証する必要があるだろう。

消費税率引上げの資金計画への圧迫感が8割にも達するという調査結果を見ると、住宅取得を望む収入の低い低年齢層を中心に、さらなる負担軽減策が期待されていると考えられる。

期待感の高い住宅取得という観点だけでなく、少子化対策、次世代育成等への影響という観点からも、年収の低い低年齢層に対する最も効果的な負担軽減策が検討・導入されることを期待したい。

(*1)一般社団法人住宅生産団体連合会法人会員企業や関連団体を対象に、各企業において、毎年1~12月に成約した新築戸建注文住宅物件を無作為抽出し、営業担当者が調査票に記入する方法で実施。

(*2)取得した住宅に居住した年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税から控除し、控除しきれない分は翌年の住民税から控除する制度。

(*3)収入が一定以下の住宅取得者が対象。収入額の目安が消費税8%の場合510万円以下、10%の場合775万円以下で、収入に応じた額が現金で給付される。