依田一義の不動産情報【ワンルームマンションの不動産投資で失敗しない８つのポイント】

ワンルームマンションの不動産投資で失敗しない８つのポイント

１．エントランスの雰囲気・セキュリティが重要

まずは共用部。共用部で一番重要なのはエントランスの雰囲気だ。エントランスがゴージャスになっているだけでも、入居者を案内した時に、かなり好印象を持ってもらうことができる。見るべきポイントは床と壁の仕上げ材で、最も高級感があるのが石の仕上げで、次がタイルだ。物件を購入する際、専有部は見られなくても共用部は見られるため、エントランスの雰囲気は是非、実査で確認することをお勧めします。

その他、エントランスでは、セキュリティも重要な要素のため、できればオートロック物件を選んだ方が良い。建物スペックでオートロックが謳えないと、途端に入居の反応が鈍るため、オートロックは外せない機能と言って良いだろう。風除室を設けている物件であれば、できれば外側に面したドアも自動扉の物件が望ましい。宅配ボックスの有無もチェックしたいところだ。

２．バイク置場は希少性が高い

また共用部においては、バイク置場の有無もチェックしたい。単身世帯ではバイクを置きたいというニーズは高く、バイク置場がある物件は入居率も高い。駐輪場は条例で設置が義務付けられているケースがほとんどであるが、バイク置場は基本、義務付けられないため、バイク置場のある物件は希少性が高いのだ。

３．共用廊下…内廊下は高ポイント！

さらにマンションの廊下が内廊下の物件はかなりポイントが高い。1997年以降は建築基準法の法改正により、共同住宅の廊下部分が容積対象から不算入になったことにより内廊下の物件も増えてきた。内廊下の物件で共用廊下がホテルライクに仕上がっていれば、なお良い物件と言える。ただし、内廊下については、そもそも物件数も少ないため、優先順位としては下げても良いポイントだ。

４．専有部の形

次に専有部を見てみよう。専有部の見るべきポイントは、部屋の形だ。ワンルームマンションは面積が狭いため、部屋の形が悪いと、ベッドを置いただけでデッドスペースが生じてしまう。特に斜めの壁があるような部屋は、入居者募集に苦労するため避けるべきであろう。できるだけ、すっきりとした整形な部屋を選ぶべきである。

整形な専有部に加えて、重要なのが専有部の間口だ。ワンルームマンションの場合、羊羹切りと言われる長方形のタイプの形が多い。最近の築浅物件は、ほとんどがバス、トイレ、洗面所が別になっている。しかしながら、間口の狭い物件の場合、バス、トイレ、洗面所を無理に詰め込んで設計しているため「脱衣所」が削られているケースが多い。一人暮らしでも家族や友達が泊りに来るケースがあり、脱衣所のニーズは意外と高い。間口が3.2ｍ程度ある物件であれば、十分な脱衣所がある可能性が高い。また間口が広い物件はドラム式の洗濯機も置ける可能性もある。ドラム式洗濯機の設置可能性についても確認しておきたい。

５．バルコニーの有無、室内干し設備はあるかなど

またバルコニーは、ほぼ必須と言って良いだろう。都内は敷地が狭い物件が多いため、バルコニーの無い物件も多い。入居者の案内時にバルコニーが無いことで、物件が選ばれないケースも多い。単身者は、洗濯物をバルコニーに干すということは、ほとんどないが、ゴミ袋をバルコニーに置いたり、気分転換にバルコニーに出たりと言った使い方はある。洗濯物を干さない単身者が利用するからと言って、バルコニーをあなどってはいけないのだ。また、バルコニーの有無に関わらず、室内物干し設備が備わっているかどうかはチェックポイントだろう。

６．玄関…ダブルロックは注目ポイント

玄関まわりにもチェックポイントはある。まず玄関の扉がダブルロックかどうかだ。上述のオートロックにも関連するが、セキュリティというのは、今時は当然に高いという流れになっている。そのためオートロックとセットでダブルロックも要チェック項目だ。次に玄関では下足入れにも着目したい。特にトールタイプの下足入れはブーツが入るため女性入居者には喜ばれる。傘立てスペースの有無も一緒に確認しておこう。

７．収納は基本的に足りない

次に部屋の中であるが、部屋の中で注目したい部分は収納だ。ワンルームマンションの場合、収納は基本的に足りない。そのため他の物件よりも収納が多い物件は、入居案内時にかなり評価が高くなる。図面上でWICと記載があれば、ウォークインクローゼットのことなので、それなりに広い収納スペースが期待できる。図面だけで中を内覧できないケースでも、寸法などから収納の大きさを十分に確認すべきだろう。

８．水回りのチェックポイント

またキッチン、洗面所、バスと言った水回りも重要である。キッチンや洗面所の蛇口部分はステンレス製の混合水詮タイプを選びたいところだ。バスの蛇口はシャワーヘッドの大きいタイプが良い。女性が髪の毛を洗いやすいというのが理由だ。またバスも追い炊き機能は不要であるが、自動給湯はあった方が良いだろう。

以上、建物の選び方・注目ポイントについて見てきた。これらの中でも後でリフォームのしようがない、形状や間口、バルコニーなどは特に重要なポイントと言える。まずは形状と間口のチェックから始めることをお勧めします。

依田一義の不動産情報【マーケット動向】

1/11  上海総合指数が5%下落するなど景気減速懸念が強まり約12年ぶりの安値を付けた。($31.41)

1/12  UAEのエネルギー相がOPEC緊急会合の可能性を否定し、下げ幅が加速。($30.44)

1/13  米国燃料油在庫が大幅増加。ガソリン在庫は1993年以来最大の増加も原油価格は反応薄。($30.48)

1/14  トレーダーによるショートカバーが入り上昇、イラン制裁解除観測はくすぶる($31.20) 

1/15  上海総合指数が3.5%の下落、12月の米小売り売上高・鉱工業生産も低調で景気の先行き懸念 が台頭しWTIは約6%急落。

16日には米国、EUが対イラン制裁解除を発表。 イランは原油輸出を直ちに日量50万バレル増加させることを目指すと発言している。($29.42)

1月末～2月前半中東積の船に関して、複数の成約が聞こえてきている。

成約レベルは中東－日本ベースで50ドル台前半～後半のレベル。

現在も中東周りで2月前半のタイミングにてカーゴを探している船が複数いる様子。

また、トレーダーが持ち船をスポット市場で転貸する動きもあり、スポット運賃は上値を抑えられ、40ドル台後半～50ドル台半ばのレベルで推移しそうだ。

依田一義の不動産情報 【マンションの市場動向】

 民間の不動産経済研究所が１９日発表したマンション市場動向によると、２０１５年１２月の首都圏マンション発売戸数は前年比３４．１％減の６１８９戸となった。２カ月ぶりに減少した。

１２月は、首都圏のマンション契約率が６４．８％と、好不調の分かれ目とされる７０％を２カ月ぶりに下回った。

１戸当たりの価格は前年比８．７％上昇し、５４５７万円だった。マンション販売在庫数は前月末比１４８６戸増加し、６４３１戸となった。

一方、１月の発売戸数について同研究所は１５００戸と見込んでいる。

依田一義の不動産情報【空き家の有効活用】

　17日、政府は将来の介護施設不足が懸念される首都圏を中心に、空き家を活用した在宅介護・医療のインフラを整備する方針を固めた。

　総務省によると、ここ25年の全国の空き家率は13.5%で、東京都は11.1%に達している。空き家を在宅介護対応住宅へ転用し、要介護者を２４時間見守れるようＩＣＴ（情報通信技術）を使った高度医療システムの導入も進める。安倍晋三政権が「１億総活躍社会」の実現で掲げた「介護離職ゼロ」につなげる狙いもある。

　利用者が可能な限り自立した生活を送ることができるよう、介護する家族と長期間同居できるようにすることや、家族が介護に対応できない際の短期間の宿泊施設としての利用など、さまざまなニーズに対応できるよう整備していく。

　また、自治体や民間企業、医療機関などとも連携し、医師や看護師、介護士の間で情報を共有できるようＩＣＴを活用した最新の医療システムの試験運用なども行う。　ＩＣＴを活用した在宅介護・医療システムの開発のほか、既存の介護施設や要介護者のいる家庭へのシステム導入などにかかる費用の一部を補助する対策も実施する。

　今回の事業により、「空き家の有効活用を促し、空き家の解消にもつながる」とのメリットも期待する。

依田一義の不動産情報 【一戸建て住宅平均価格動向まとめ】

2015年12月の首都圏の新築小規模一戸建て住宅平均価格動向まとめ

調査対象は、敷地面積50平方メートル以上100平方メートル未満、最寄り駅から徒歩30分以内かバス20分以内、木造で、土地・建物ともに所有権の物件。

　首都圏の新築小規模一戸建ての平均価格は3,948万円（前月比3.1％上昇）と2ヵ月連続で上昇し、土地面積が100～300平方メートルの新築一戸建て住宅の平均価格3,389万円より、16.5％高額となっている。

　都県別では、東京都が4,876万円（同1.7％上昇）、神奈川県は3,758万円（同1.7％上昇）、埼玉県は3,148万円（同2.5％上昇）と上昇した。千葉県は3,183万円（同変わらず）。

　主要都市別では、東京23区が5,637万円（同3.2％上昇）と2ヵ月連続、東京都下は3,894万円（同0.8％上昇）と小幅ながら4ヵ月連続で上昇。横浜市は3,807万円（同3.1％上昇）と反転上昇した。

依田一義