【依田一義今日の不動産コラム：プラウドシティ阿佐ヶ谷】

野村不動産は２３日、マンション建て替え中の「プラウドシティ阿佐ヶ谷」（東京都杉並区）が９月に完成すると発表した。同社は建て替え事業を経営の重点戦略として掲げており、完成物件は「桜上水ガーデンズ」（同世田谷区）などに次いで４件目。これらを含めて首都圏では１８カ所で事業を進めており、今後は年２、３件のペースで新たな建て替え計画に参画する構えだ。

 　今回のプロジェクトは、１９５８年に完成した旧阿佐ヶ谷住宅の建て替え。老朽化に伴い９５年に再開発委員会が発足し２００３年に野村不動産が参画した。土地の形態が複雑に入り組んでいたため、完成後の土地と建物を出資比率に応じて取得する等価交換を採用。同方式は権利者全員の合意が必要で、約１５０人の合意形成を行い、計画が進んでいった。総戸数は従来の１５５から５７５戸へと増えた。同社の建て替え事業は「プラウド」ブランドの浸透などもあり、「ここ数年、取り扱い件数が急激に増えている」（岩田晋・マンション建替推進部長）といい、今後さらに攻勢をかける考えだ。

 　業界では、防災対策を切り口に建て替え事業を推進する動きも顕在化している。

 　旭化成不動産レジデンス（東京都新宿区）は既に２４件の建て替え実績を残しているが、８年後に１００件の着工を目指している。これから特に力を入れるのが、特定緊急輸送道路の沿道建築物。現在の耐震化率は８割だが、東京都が防災対応力の強化を図るため２０２５年度末には１００％を目指す新たな目標を打ち出したからだ。

 　同社の林善史・マンション建替え研究所所長によると、こうしたエリアは「周囲には高度利用されていない建築物も多く、それらと一体となった開発がしやすい」のが特徴だ。このため周辺住民に向けてダイレクトメール（ＤＭ）の配布を始めるなど、需要の掘り起こしに注力している。

 　老朽化や耐震性などから今後、建て替えを迫られる団地やマンションは全国的に急増する。ただ、事業環境は決して良好ではない。その一つが高齢者をめぐる問題だ。建て替え中は仮住まいを迫られることになり、「これまでのコミュニティーから離れてしまうことに対する不安感が非常に大きくなっている」（長谷工総合研究所）からだ。

 　さらに建築コストの上昇で販売価格が高くなり、一般的なサラリーマン世帯が購入に二の足を踏んでいることも、特に郊外物件の管理組合の“心理”を冷やす可能性がある。営業力の強化などによって、こうした阻害要因をいかに克服していけるかが、市場拡大に向けた課題といえる。（伊藤俊祐）

【依田一義今日の不動産コラム：積水ハウス「グラヴィスステージ」】

積水ハウスは２２日、木造住宅「シャーウッド」の最高グレード商品「グラヴィスステージ」を発売した。床から天井まで最大２メートル５０センチの開放的な窓が特徴で、価格は１坪当たり１００万円、想定単価１億円と従来より約２割高い。設計の自由度を重視して建築家やデザイナーへの依頼を考える富裕層の取り込みを図る。

 　大きな開口部は、新型サッシの採用などで可能にした。鉄骨建造物の技術を用いて壁面強度を向上させており、２メートル以上の軒を設けることもできる。床などには国産木材を使い、外壁には耐久性が高く高級感のある陶材を用いる。太陽光パネルを備えたゼロエネルギー住宅にも対応する。

 　同社は１棟６千万円以上の高額受注がここ４年で２０％以上伸びており、富裕層の購入意欲が高まっているとみて上位商品の拡充を決めた。沖縄を除く全国で月１０棟前後の販売を見込む。

【依田一義今日の不動産コラム：都市部における6月の分譲マンション着工戸数】

国土交通省の調べによると、都市部(東京都23区、大阪市、名古屋市)における6月の分譲マンション着工戸数は5380戸だった。前年同月比は11.6%減。3カ月連続の減少で、減少幅も拡大した。

　東京23区は3592戸(前年比12.5%減)、大阪市は1542戸(同15.0%減)、名古屋市は246戸(同50.0%増)。

【依田一義今日の海外不動産コラム：ソラリア西鉄ホテル】

西日本鉄道は２０１７年春、韓国・釜山に「ソラリア西鉄ホテル」を出店すると発表した。西鉄のホテル海外進出は１５年９月に開業したソウル店に続いて２店目。釜山都心部にある既存のホテルの運営を引き継ぎ、約３億円投資して日本人向けに改装する。

 　釜山有数の繁華街にある複合ビル（地上１５階地下２階建て）で、１５フロアをホテルとして賃借する。客室は約２００で、日本の家電対応のコンセントや温水洗浄便座付きトイレを設置し、日本人客が快適に過ごせる空間を提供する。日本語で対応が可能なスタッフが常駐する。

 　釜山は年間５０万～６０万人の日本人が訪れる人気の都市。九州とは高速船などで結ばれており、今後も交流人口の増加が見込まれることから出店を決めた。

 　西鉄は１８年度にタイ・バンコクでホテル開業を計画しており、海外展開に力を入れている。

依田一義今日の不動産コラム：家賃保証の仕組み

不動産投資に関心のある投資家やオーナーにとって、空室率の上昇や賃料の下落、物件の利回り低下は気になるものです。不動産市況が変わるなかで、賃貸管理の煩わしさを避けるため家賃保証のサブリースを選択することも可能です。サブリースを選択したオーナーは、中長期で経営戦略の見直しを迫られることもあるでしょう。ここでは、家賃保証の仕組みをおさらいします。

■「安心の一括借り上げ」などのうたい文句だが

サブリース契約とは、賃貸事業者がオーナーから建物あるいは部屋を転貸するために借り受けて、これを第三者に転貸することをいいます。ハウスメーカーやワンルームマンション販売会社などが受注を増加させる目的で、政策的に導入されました。このサブリースには、オーナーのメリットとして次の2点が挙げられます。

1. 空室にかかわらず、家賃が入る（空室リスクが少ない）
2. 苦情・トラブル対応が不要でオーナーは当事者にならない

一般的に「安心の一括借り上げ」「空室保証」「一括管理で手間要らず」などのうたい文句で宣伝している契約は、1棟貸しで定額のサブリース賃料が定められているタイプです。

賃料の定め方は、借上賃料を一定の額に定めるものや（これを保証賃料と呼ぶこともあります）、転貸賃料合計の何％と割合を定めるものもあります。今回は、サブリース＝家賃保証としてみていきましょう。

■賃料減額などの事態も想定している

オーナーがサブリース業者から受け取る賃料は、直接第三者に賃貸した場合よりも当然、低くなります。例えば家賃保証を通常設定家賃の85％にした場合、この差額がサブリース業者の利益になるわけです。それでも、オーナーにとっては空室などのリスクを避けられ、管理の煩わしさから解消されるならば、メリットだと受け止められています。

しかし、契約後にサブリース賃料が減額されてしまったり、サブリース業者が倒産してしまったりして、計画どおりに進まないこともあります。この場合、オーナーが建物建築や購入のために多額の借り入れをしているケースでは、深刻なトラブルに見舞われることとなります。

■サブリース検討の3つのポイント

専門家によると、サブリースを検討する場合、以下のポイントをチェックすべきだと指摘しています。

1.　期間（契約、免責）
2.　費用（契約賃料、原状回復・修復にかかる費用）
3.　契約更新

契約期間、賃料で注意したいのは、2年毎に家賃交渉があり、「周りの家賃相場が下がっている」などの理由で賃料が減額される可能性があることです。さらに契約更新についても、一般的にサブリース会社側が拒否できる仕組みになっています。このため、賃料減額を拒否したら契約を打ち切られたという相談も、国民生活センターなどに寄せられています。

さらに、契約から60日間などの免責期間がある場合、その期間の家賃は受け取ることができないこと、契約はあくまで家賃のみの保証で修繕費、水道、電気、共用部の清掃、管球などの費用は別途請求されるということにも注意が必要です。また、原状回復などは会社側の指定業者でなければならず、工事費が相場より高くなる場合もあります。

敷金、礼金、更新料などは、オーナーが受け取れないことも承知しておいた方がいいでしょう。

■デメリットを確認し契約チェックを

通常の不動産取引の際には、こうした重要事項説明が義務付けられているはずなのに、デメリットが説明されないまま契約が成立してしまうケースもあります。

これは、サブリース契約を結ぶオーナーが消費者ではなく事業者であるとされているので、消費者保護が十分に適用されていないためとみられています。

サブリース契約は、すべて「お任せ」で経営の負担が減りますが、逆にいえば賃貸経営のノウハウから切り離されることにもなりますので、よく考えて利用したいところです。オーナー側が過度に期待することで思わぬ事態を招くこともあり、契約の際にはチェックポイントなどを詳細に検討すべきでしょう。

生活協同組合コープしが（野洲市）は、全面自由化された電力小売り事業に参入する。滋賀県内の組合員が対象で、１１月からの供給開始時で５千件の契約を目指す。電源構成で再生可能エネルギーが３９％を占める新電力会社エネサーブ（大津市）から調達し、環境に配慮した点をＰＲする。
　県内の組合員は約１７万世帯。宅配や店舗事業との連携で営業経費を抑え、サービス拡充を図る。７月に実施した組合員アンケート（回答者約１５００人）では、環境に配慮した電力を使いたいとの答えが６６％を占めたという。
　エネサーブの電源構成はバイオマス２１％、太陽光１３％などで再生可能エネルギーが３９％を占め、火力で９割近くを占める全国平均に比べて約３倍としている。他に大手電力会社などから買い取る市場調達分があるため、原発が稼働していると電源に含まれる。
　電気料金は平均的な家庭の使用量の場合、大手電力会社と比べて４～５％割安になるという。２２日から受け付けを始め、１１月１日から供給する。組合員になるには出資金が必要。
　コープしがの白石一夫専務理事は「電気料金を安くし、環境にも配慮したいという消費者の願いに合わせていきたい」としている。

英国民投票で欧州連合（ＥＵ）離脱が決まったことを受け、ロンドン中心部の高級住宅は２０％近い値引き販売が常態化している。ポンド急落とも相まって、外国人にとって一部物件は「お買い得」になっている。

英ＥＵ離脱決定に伴う不透明感の最初の犠牲者になったのは、英不動産セクターだ。一時は１８０億ポンド（約２３０億ドル）相当以上の商業用不動産ファンドで解約停止措置がとられる事態にまで発展した。

ただ、一部の海外富裕層はこれをチャンスととらえているようだ。

あるカナダ人は国民投票から２週間後に、７寝室・５浴室のプール付き住宅を１１５０万ポンドで購入。ポンド相場が１０％超下落したことを勘案すると、１４００万ポンドの表示価格から３０％以上のディスカウントで手にしたことになる。

コンサルタント会社ナイト・フランクによると、ロンドン中心部の不動産価格は国民投票前から下落が始まっていた。高級物件購入にかかる印紙税が２０１４年１２月に引き上げられたほか、今年４月には２戸目の住宅購入や、賃貸用不動産購入の印紙税が引き上げられたためだ。

ナイト・フランクが集計した７月のロンドン中心部の住宅価格指数は前年同月比１．５％低下、約７年ぶりの大幅な下落を記録した。

同社担当者のトム・ビル氏は「国民投票以降、政治や景気の先行き不透明感を理由に、多くの買い手が値引きを要求している」と語った。

＜不透明感、不動産市場を直撃＞

国民投票後の期間をカバーする公式統計がまだあまり発表されていないなか、英ＥＵ離脱が経済に及ぼす影響についての見方はまちまちだ。リセッション（景気後退）を予想する向きもあれば、ポンド下落を背景に、輸出業者や小売業、ホテルには追い風になるとの指摘もある。

英国立統計局（ＯＮＳ）が７月に発表した直近の公式データによれば、ロンドンの住宅価格は５月に、前年同月比で１４％近く上昇した。

一方、英不動産ウェブサイト、ライトムーブが１５日発表した８月の英住宅価格（イングランドおよびウェールズ対象、売却希望価格）は前月比１．２％下落した。７月１０日─８月６日に売りに出された物件が対象。特にロンドンの落ち込みが目立ち、２．６％の下落となった。

また、カントリーワイドのデータによると、不動産エージェントに出された物件の売却指示件数は７月、前年同月比２％減少した。

チーフエコノミストのフィノーラ・アーリー氏はロイターに対して「不透明感は通常、市場にはマイナスに働く。これからどうなるのかを見極めようと、様子見ムードが広がるだろう」との見方を示している。

休暇をとる人が多い夏季シーズンは、不動産市場は静かなのが常だ。しかし、英不動産仲介業者のサヴィルズの担当者、スーザン・エメット氏はロイターに対して、秋に向けて需要が減退すると予想。「不透明感を背景に、足元の販売件数が減少するのは確実」としている。