依田一義の不動産情報【建築物の省エネ性能を表示：ラベリング制度】

国土交通省は4月、建築物の省エネ性能を表示するラベリング制度を創設する。2016年4月から段階的に施行する建築物省エネ法により、住宅やオフィスなどを販売・賃貸する事業者には省エネ性能を表示する努力義務が課される。国交省はこれに基づくガイドラインを、近く告示により策定する予定。ラベリングによって、省エネ性能が優れた建築物を需要者が選びやすい環境整備を進める。

創設される制度は「認証」と「省エネ基準適合認定マーク」の2つ。建築物本体や広告物、契約書類などに貼付や印刷をして表示する。認証では「基準値と比べて設計一次エネルギー消費量をどれくらい削減したか」を表示。言葉で示すと共に、バーチャートなどを用いて図示することとする。省エネ性能の評価に当たっては認証制度「BELS」を利用するほか、設計者などが自己評価することも可能。第三者認証と自己評価の別はラベリング時に明示する。

一方の適合認定マークは、既存の建築物が省エネ基準に適合していることをアピールできる制度。所有者が申請し特定行政庁の認定を受けると付与される。

依田一義の不動産情報【賃貸住宅における省CO2促進モデル事業】

環境省は2016年度、国土交通省と連携して「賃貸住宅における省CO2促進モデル事業」を実施する方針だ。

予算案の額は20億円。新築または既存住宅の改修により、CO2排出量が少ない賃貸住宅を供給するケースが対象。

追加的に給湯・空調・照明設備などを高効率化する際の費用を補助する。新築と改修を問わず、BELS認証の取得も要件。

補助対象は賃貸住宅の家主で、事業の執行団体(3月上旬に採択予定)を通じて補助する。

依田一義の不動産情報【横浜市施工不良マンション 全ての建て替えを提案】

住友不動産は29日、同社が2003年に分譲し、住宅棟1棟の傾斜などの施工不良が判明した横浜市西区のマンションについて、住宅棟5棟（計約260戸）全ての建て替えを住民側に提案したことを明らかにした。3月5日に同市内で住民向け説明会を行う予定だ。　

依田一義の不動産情報【住宅ローンの返済計画】

住宅ローンを借入れる際に、返済期間で迷われる方は多いのではないだろうか。返済期間を長くすると毎月の返済額を減らせるメリットがある一方で、返済期間全体を通してみれば、借入れの期間が長い分利息がかさみ、総返済額が大きくなるデメリットもある。

低金利の昨今、住宅ローン金利の利率だけに目がいきがちだが、同じ金額を同じ金利で借りた場合でも、返済期間の長さによっては総返済額に大きな差が出てくる。そこで、住宅ローンを借入れする際に抑えておきたい返済計画の考え方と繰り上げ返済について解説していく。

 

■住宅ローンの返済計画はどう考える

 

住宅ローンは、無理なく返済できる金額かどうかを考え計画を立てた上で借入れする必要がある。

物件を検討する際に、不動産業者が住宅ローンの返済シミュレーションを提示してくれることは多いが、完済までの長期間を低金利のままでシミュレーションしているケースをよく見かける。目先の返済額だけをチェックし、無理なく返済できる金額だと判断するのではなく、ライフプランを考えながら自分自身でも返済シミュレーションをおこない返済計画を立てていただきたい。

住宅ローンの返済シミュレーションは金融機関の窓口でできるのはもちろんのこと、各金融機関のホームページなどにある住宅ローンのシミュレーションサービスを利用すれば簡単に計算できる。「借入金額」「借入期間」「金利」などを入力すれば簡単に毎月の返済額、総返済額がわかるので、教育資金や老後資金の準備なども考慮し無理なく返済できる金額なのかを計算してほしい。

理想を言えば退職までに完済できるプランにしたい。しかし、退職までの期間に設定した場合、毎月の負担額が高くなる。そういった場合、はじめは長めに借りておき、繰り上げ返済を上手く活用することで返済期間を短縮する方法もある。では次に繰り上げ返済の種類、繰り上げ返済の効果、繰り上げ返済するタイミングについて解説していきたい。

 

■繰り上げ返済の種類

 

繰り上げ返済とは毎月やボーナス時の通常のローン返済とは別にまとまった資金を入れて、返済をすることである。繰り上げ返済したお金は元金に充てられ、本来かかるはずだった利息が不要になる。つまり繰り上げ返済をすることで総返済額を大きく減らす効果がある。

繰り上げ返済には2つの方法がある。返済期間を短くする「期間短縮型」と返済期間を変えずに毎月の返済額を少なくする「返済額軽減型」がある。

2つの方法のうち、繰り上げ返済で利息の軽減効果が大きいのは「期間短縮型」である。しかし「返済額軽減型」は「期間短縮型」と比べて利息の軽減効果は劣るが、教育費の負担が大きく家計がまわらない時などは、毎月の返済額を減らすことで家計負担を軽くすることができる。

 

■繰り上げ返済の効果　期間短縮型と返済額軽減型を比較

 

「期間短縮型」と「返済額軽減型」で繰り上げ返済した場合の軽減効果はどれくらい違いがあるのか以下の通り、設定した条件に基づき、繰り上げ返済シミュレーションをした。

 

【条件】

借入金額：3000万円

借入期間：30年

金利：30年固定金利1.6％

５年目に100万円を繰り上げ返済する

 

【期間短縮型】

繰り上げ返済しなかた場合、返済残期間25年、総返済額が3779万3160円

繰り上げ返済した場合、返済残期間が23年10ヵ月に短縮され、総返済額3731万7474円となり、総返済額は47万5686円軽減される。

 

【返済額軽減型】

繰り上げ返済しなかった場合の毎月の返済額は10万4981円、総返済額3779万3160円。繰り上げ返済した場合の毎月の返済額は10万935円、総返済額3757万9360円となり総返済額は21万3800円軽減される。シミュレーションからみてもわかる通り「期間短縮型」は「返済額軽減型」に比べ、総返済額を減らす効果は大きいことがわかる。

 

■繰り上げ返済するタイミング

 

繰り上げ返済は早くすればするほど利息軽減の効果が大きくなるため、まとまった資金ができたらすぐに繰り上げ返済に充て、手元に現金がほとんどないという相談者も中には見かける。繰り上げ返済は早い時期にすればするほど効果的ではあるが、繰り上げ返済を頑張った結果、教育費が不足してしまい、住宅ローン金利より高い金利である教育ローンを借りるということになれば本末転倒である。

まずはライフプランに合った返済計画が重要である。長期固定金利で住宅ローンを借りている人は、繰り上げ返済後のライフプランを考慮しても無理がないと判断できれば、繰り上げ返済するタイミングである。ただ、変動金利や固定期間選択型の住宅ローンを借りている人は、金利が上昇したら、毎月の返済額が増えるリスクがある。低金利の今は無理して繰り上げ返済するのではなく金利の上昇に備えて、まとまったお金を準備しておくことも選択肢として考えていただきたい。

金利の上昇面に「返済額軽減型」で繰り上げ返済すれば、毎月の返済額を抑えられ金利上昇による返済額が増えるリスクを避けることができる。繰り上げ返済のシミュレーションも各金融機関のホームページを利用すれば簡単に計算できるので、繰り上げ返済の軽減効果をチェックし、ライフプランと合わせながら無理なく繰り上げ返済するタイミングをみていきたい。

依田一義の不動産情報【住生活基本計画】

国土交通省の社会資本整備審議会の分科会は２３日、２０１６～２５年度の「住生活基本計画」の最終案をとりまとめた。３月中旬に閣議決定される。

子育て世帯への住環境整備やマンション・団地の老朽化対策、急増する空き家への対応など、少子高齢化に伴う諸課題への方針を鮮明にしたのが特徴。

空き家については増加ペースを大幅に抑制し、従来予想を１００万戸程度下回る数値目標を、政府として初めて打ち出した。

国内では人口減少が進む一方で住宅の新築が進んでおり、空き家の増加などにつながっている。こうした状況を踏まえ、最終案では良質な中古物件を評価する仕組みを普及させ、

中古住宅の流通市場規模を２５年度までに８兆円に倍増するほか、リフォーム市場を１２兆円に拡大する数値目標を明記。比較的所得の低い子育て世帯や高齢者らに安定した住宅供給を目指す。

また放置すれば２３年には約５００万戸に増えるとされる空き家についても有効活用や撤去を進め、４００万戸程度にまで抑制する。

老朽化マンションの対応では建て替え件数（１９７５年からの累計）を現在の約２５０件から約５００件まで倍増させる。

独立行政法人の都市再生機構（ＵＲ）が運営する住宅団地のうち、大都市圏にある１５０団地程度を２０２５年度までに地域の医療福祉拠点とする目標も設定した。

住生活基本計画は、今後１０年間の住宅政策の方針を示すもので、おおむね５年ごとに見直している。現行計画は１１年３月に閣議決定された。